Si è svolta ieri sera la riunione congiunta delle commissioni consiliari urbanistica e attività produttive, convocate dai rispettivi presidenti Simone Gallai e Michele Del Bolgia a seguito di una richiesta avanzata nelle scorse settimane dal gruppo consiliare del Partito Democratico. Tema centrale della serata è stato l’intervento previsto nell’area ex Boninsegni/Cose di Lana lungo la via Senese Aretina, rispetto al quale i consiglieri di minoranza (presenti Laurenzi, Giorni e Giunti) hanno chiesto informazioni e dettagli sullo stato dell’arte. Nella prima fase della riunione è stata ripercorsa a grandi linee dal sindaco Mauro Cornioli la storia dello sviluppo commerciale di Sansepolcro, mentre è stata poi l’architetto Luisa Sogli, responsabile dell’ufficio urbanistica, a descrivere il contesto normativo.
Cosa prevedono gli strumenti urbanistici
Si è partiti quindi parlando della variante n. 61 del 2004 al Piano regolatore allora in vigore, che ha aperto la storia delle aree commerciali lungo la Senese Aretina. La variante individuava le zone D5 adibite a commercio per medie strutture di vendita e attività direzionali (la fascia tra la strada e lo stabilimento Buitoni), e inoltre prevedeva la possibilità di introdurre nelle zone artigianali e industriali D1 fino a un 30% della capacità edificatoria per altri usi (commerciale, ricettivo, servizi, direzionale). Nella fase di inizio della redazione del nuovo Piano strutturale (siamo nel 2007) si aprì un dibattito in merito. Le associazioni dei commercianti spingevano per una riduzione delle previsioni, che furono abbassate dall’amministrazione al 15%, per poi risalire al 20% come mediazione con l’associazione industriali che chiedeva di ripristinare il 30%. Il dato ridotto in tal senso, insieme alla previsione del Codice del commercio della Regione Toscana di una distanza di almeno 120 metri tra medie strutture di vendita (norma poi cassata dalla Corte costituzionale nel 2014), fece sì che di fatto non sorgessero altre realtà commerciali oltre quelle partite subito dopo l’approvazione della variante 61. Secondo il Piano strutturale tuttora vigente (solo adesso si sta iniziando a lavorare al nuovo Piano, che sarà intercomunale), nelle zone D1 è quindi possibile, recuperando patrimonio edilizio esistente, un cambio di destinazione d’uso fino al 20%. Non del volume già presente, ma della capacità edificatoria totale. “L’obiettivo del Piano strutturale – ha spiegato Sogli – era quella di mantenere prevalente l’attività artigianale-industriale, ma questo non è stato completamente approfondito nel Regolamento urbanistico, nel quale è mancata forse la volontà di precisare meglio il rapporto tra la destinazione prevalente e quella accessoria”.
L’iter dell’intervento
Il sindaco Cornioli ha raccontato di quasi un anno caratterizzato da “una serie di progetti ritirati e un dialogo stringente tra amministrazione e proprietà per andare verso l’interpretazione dell’80-20” (quella secondo cui la realizzazione del 20% di commerciale deve accompagnarsi a un 80% di produttivo) ed ha specificato che il nuovo progetto rientrerà in questi parametri. Progetto che peraltro ancora non è sul tavolo, in attesa degli ultimi approfondimenti della proprietà riguardanti in particolare la viabilità. Incalzato dalla consigliera Catia Giorni (M5S) sulle cifre dell’operazione, Cornioli ha quindi parlato di una superficie totale di oltre 100.000 metri cubi e di circa 20.000 metri cubi di commerciale. “Sicuramente è un’area grande e il 20% di un’area grande è a sua volta grande. Però qui si sta parlando di diritti”, ha commentato il primo cittadino, che poi ha fatto presente che “l’amministrazione si trova ad applicare leggi pensate 15 o 10 anni fa, riaffermate cinque anni fa, e che potevano essere scritte meglio. Purtroppo i desiderata sono una cosa, quello che è scritto nelle norme è un’altra”.
La vicenda è stata riassunta anche dall’architetto Sogli: “In una prima interpretazione da parte degli imprenditori il progetto era concentrato soprattutto sulla parte del 20% e veniva presentato con una procedura di permesso di costruire semplice. È quindi iniziato un percorso abbastanza faticoso che però forse sta dando dei frutti, nel senso che è passata l’idea che il 20% di commerciale non possa essere disgiunto dalla funzione prevalente, cioè dall’80% di produttivo; ed è passata l’idea che la procedura dovrà essere un Progetto unitario convenzionato, quindi con un passaggio in Consiglio comunale e la necessità di stipulare con il Comune una convenzione per la realizzazione delle opere necessarie e per far sì che questo progetto porti effettivamente una riqualificazione a tutta l’area”. La responsabile dell’ufficio è quindi ritornata sul tema della complessa interpretazione degli strumenti urbanistici: “Ci sembra che si stia andando in una direzione che possa arrivare a un risultato soddisfacente per tutti, anche se questa esperienza ci ha messo di fronte a delle criticità: anche da parte degli uffici c’è l’esigenza di una migliore precisazione delle norme e della loro applicazione, e sarebbe opportuno che fosse un’iniziativa portata avanti abbastanza velocemente”, ha sollecitato.
Norme da interpretare in Consiglio comunale
Andrea Laurenzi (PD) ha manifestato le proprie preoccupazioni: “Mi sbilancio”, ha detto. “Credo che in questo momento storico non faccia bene una nuova zona commerciale forte, tra l’altro baricentrata verso l’esterno della città, però bisogna confrontarci con la realtà. Forse la cosa positiva è che in questa fase in cui un progetto definitivo non c’è abbiamo un po’ di terreno libero per dire quello che pensiamo. Secondo me è da rafforzare la prevalenza della componente artigianale-industriale: se viene fatta un’area commerciale, questa deve partire assieme all’area artigianale-industriale ed essere marginale. E non perderei di vista il confronto con gli stakeholders, anche in vista del Piano intercomunale. Il dialogo – ha aggiunto Laurenzi – deve essere trasparente: se chi fa la riqualificazione rientra nelle regole che ci sono possiamo farci poco, ma se le regole definite finora hanno maglie larghe che possono essere strette siamo ancora in tempo. Se c’è bisogno di un’interpretazione dell’unico organo deputato, che è il Consiglio comunale, credo che siamo tutti disponibili”. La proposta è stata raccolta dal sindaco che ha però puntualizzato che la precisazione interpretativa da fare in Consiglio comunale servirà per esplicitare le conclusioni che nel caso in questione sono state già raggiunte grazie alla trattativa condotta con la proprietà. Sul tema è intervenuto anche l’assessore Del Siena: “Di qui al prossimo mese ci adopereremo a capire tutti insieme come intendiamo interpretare queste norme, perché il legislatore di allora non era stato, forse anche volutamente, troppo chiaro. È una cosa importante per lo sviluppo commerciale – ha specificato – ma anche per quello artigianale e industriale, perché avere nelle nostre zone industriali riqualificazioni fatte bene e con una programmazione intelligente è un elemento di pregio che intendiamo portare avanti”. Le considerazioni sui problemi nell’interpretazione del quadro normativo hanno suscitato le perplessità di Tonino Giunti (Forza Italia): “Rimango basito”, ha commentato. “Qualcuno compra all’asta un bene e non si sa quanta cubatura potrà realizzare. Questa è un’accusa grave alle precedenti amministrazioni”.
La fase finale della riunione ha visto prendere la parola di nuovo Laurenzi. Il capogruppo del PD ha sollecitato una nuova convocazione della commissione urbanistica per valutare il progetto nel momento in cui verrà presentato ufficialmente ed ha caldeggiato – in caso di realizzazione dell’intervento – l’utilizzo dei proventi destinati al Comune per investimenti sul centro storico, incontrando sul punto il consenso di Del Siena. A chiudere i lavori il presidente della commissione urbanistica Gallai (Il nostro Borgo), che ha puntato l’attenzione sugli aspetti positivi dell’operazione: “Vediamo che nella vicina Umbria ci sono imprenditori della nostra città che hanno avviato insediamenti ben fortunati. Adesso in un’area del nostro territorio che va assolutamente riqualificata abbiamo la possibilità di effettuare un intervento che ricade positivamente sulla collettività in termini di posti di lavoro, economia, entrate. Io penso – ha concluso – che questo vada approcciato come un’opportunità piuttosto che come qualcosa da combattere a priori: delle persone stanno presentando proposte che rientrano nei loro diritti, noi dobbiamo essere bravi a massimizzare le opportunità che ne derivano per tutti quanti”.